关于全面加强社区物业管理的通知

各县（市）委组织部、政法委，各县（市）住建局、公安局、发展和改革局、自然资源局、市场监管局、应急管理局、导服务中心：

为进一步做好全州社区物业管理工作，依据《中华人民共和国民法典》《临夏回族自治州物业管理条例》《临夏州规范化物业小区创建实施方案（2022年-2025年）》，现就全州社区物业管理有关工作通知如下：

一、严格落实物业服务建管分离。从2023年1月份开始，全州所有新建交付使用的房地产项目要按照房地产开发与物业服务相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应服务能力的物业企业提供前期物业服务，严禁开发企业自建自管或未经招投标方式将与开发企业有隶属关系的物业企业指定为托管物业服务主体。投标人少于3个或者住宅规模较小的，经项目所在地的县市物业主管部门批准，可采用协议方式选聘具有相应服务能力的物业服务企业。

二、规范成立物业管理委员会。依据《临夏回族自治州物业管理条例》，新交付住宅小区实行不超过三年的托管期，托管期内由镇（街道）、社区筹备组建物业管理委员会，代替行使业主委员会职责。物业管理委员会主任由社区领导班子成员担任，副主任及其他成员原则上从小区内已入住业主中选定。

三、规范成立业主委员会。住宅小区三年托管期满或业主入住率超过50%的，由镇（街道）、社区组织召开业主大会，按照《临夏州住宅小区业主大会和业主委员会工作指导规则》规范选举成立业主委员会。业主委员会成立后，按照公开招投标、意向性选聘等法定形式确定本物业区域内的物业服务企业。

四、开展物业服务企业满意度测评。由镇（街道）、社区联合物业主管部门，每年对辖区内物业服务企业开展满意度测评，对业主满意度低于50%的物业企业进行限期整顿（整顿期一般为6个月），整顿期满业主满意度仍低于50%的依法依规进行清退，由业主委员会或物业管理委员会重新选聘物业服务企业。

五、建立物业服务 “五位一体”管理模式。建立社区、公安派出所、小区党小组、业主委员会和物业服务企业“五位一体”的议事协调机制，形成街道、社区基层党组织统一领导，物业主管部门、公安派出所、物业服务企业协同，业主委员会、业主代表广泛参与，上下联动、共驻共建的小区治理体系。

六、大力实行综合执法进小区活动。通过社区摸排、居民举报反映、设立投诉电话等方式，对住宅小区内私搭乱建、侵占公共空间、占用消防通道、噪音扰民、违规收费等乱象和小区业主各类投诉问题，由物业主管部门收集线索后移交自然资源、市场监管、公安交警、城市管理、消防等部门进行全面治理、严格执法。

七、规范小区外围停车秩序。公安交警部门要联合应急管理、住建、城管等部门，推行部门联合执法，加大小区外围周边存在的人行道停车、超泊位停车、不按导向停放、占压盲道和消防通道等违规停车行为的治理力度，依法依规进行严肃处罚。

八、严格实行停车位租售并举政策。房地产企业、物业服务企业对物业小区内所有停车资源进行一次性公布，全部实行租售并举政策，实现小区车位“零空位”。无土地手续和自然资源部门核发的产权手续的停车位一律不得出售；车位出租原则上实行拍卖竞争机制，车位租赁费用不得高于县市政府制定的停车收费最高限价。对拒不执行租售并举政策、随意抬高租售价格的房地产、物业服务企业，由各县市住建部门上报州住建局纳入“黑名单”管理，限制开展招投标业务。

九、加大企业惩戒力度。对拒不执行相关监管部门监管行为的房地产、物业服务企业，采取经济处罚、降低物业服务项目星级、降低房地产企业资质等处罚措施；情节特别严重、居民反映强烈的移交市场监管部门吊销营业执照；涉嫌违法行为的依照扫黑除恶线索报政法部门进行调查处理。

十、全面开展物业小区星级评定工作。各县市物业主管部门要按照各自星级评定办法，严格执行评定流程、标准，抓紧组织人大代表、政协委员、专家团队开展星级评定工作。完成星级评定后按照《住宅小区物业服务质量星级评定管理办法》规定，严格执行物业收费标准。

临夏州委组织部    

临夏州委政法委    

临夏州住房和城乡建设局

临夏州公安局     

临夏州发展和改革委员会

临夏州自然资源局  

临夏州市场监督管理局

临夏州应急管理局  

2023年1月28日  

（此件公开发布）

来源：临夏住建